Zaciągając kredyt hipoteczny kredytobiorca analizuje różne oferty rynkowe i wybiera tę, która jest dla niego najbardziej optymalna – wiąże się z ponoszeniem najniższych kosztów kredytowych oraz z wygodnym trybem spłaty, zgodnym z możliwościami finansowymi klienta. Po kilku latach spłaty zobowiązania wynikającego z zaciągniętego kredytu hipotecznego może się jednak okazać, że jego parametry nie są już tak dobre w porównaniu z obecnie istniejącymi na rynku ofertami kredytowymi. Najlepszy kredyt hipoteczny dostępny na rynku może mieć zerową prowizję za przystąpienie do niego. Marża kredytu hipotecznego również może być dużo niższa. W takim przypadku klient może zadecydować o przeniesieniu kredytu do innego banku. Na czym polega taka operacja i na jakie kwestie trzeba zwrócić przy niej uwagę?
Przenoszenie kredytu czyli refinansowanie
Operacja przeniesienia kredytu hipotecznego do innego banku określana jest jako refinansowanie. Jeśli warunki kredytowania w innym banku są korzystniejsze niż w tym, który udziela nam kredytu, to powinniśmy przeanalizować możliwość przeniesienia naszego zobowiązania do innej instytucji kredytowej. Podstawą do podjęcia takiej decyzji może być symulacja kredytu uzyskana z drugiego banku. Na jej podstawie można sprawdzić, jakie koszty poniesiemy przy spłacaniu kredytu w innym banku. Po porównaniu ich z kosztami kredytowymi obecnego zobowiązania można już decydować, czy refinansowanie jest uzasadnione w naszym przypadku.
Kiedy przeniesienie kredytu do innego banku będzie opłacalne?
Czy w dzisiejszych warunkach zaostrzonej polityki kredytowej warto jest przenosić kredyt do innego banku? Wszystko zależy od tego, jakie warunki kredytowania zaproponowano nam przy zaciąganiu naszego kredytu hipotecznego. Ważnym elementem także jest to w którym roku kredyt był zaciągany oraz jaka była waluta waloryzacji. Każdą taką decyzję należy dobrze przemyśleć w oparciu o skrupulatne wyliczenie. Najlepiej oprzeć się w tej kwestii na wiedzy profesjonalisty w tej dziedzinie.
Chęć refinansowania kredytu może być również ważnym powodem do podjęcia z klientem rozmów dotyczących negocjacji warunków kredytów. Część banków, nie chcąc stracić klienta, będzie skłonna zejść z marży do poziomu obecnie obowiązującego dla nowych klientów.
Co można zyskać na przeniesieniu kredytu?
Przed podjęciem decyzji o przeniesieniu kredytu do innego banku należy odpowiedzieć sobie na pytanie, co chce się osiągnąć poprzez taką operację. Warto ocenić, czy głównie zależy nam na wydłużeniu okresu spłaty kredytu, czy na przykład na uzyskaniu niższej comiesięcznej raty kredytowej poprzez obniżenie marży. Najczęściej to wysokość raty kredytowej sprawia, że klienci decydują się na refinansowanie kredytu. Bardziej racjonalną przesłanką ku temu byłoby jednak zwrócenie uwagi na łączny koszty kredytu, jaki poniesiemy w dotychczasowym banku, a jaki stanie się naszym udziałem przy kredytowaniu hipotecznym w konkurencyjnej instytucji finansowej.
Pułapki przy refinansowaniu kredytu
Nawet jeśli symulacja kredytu hipotecznego pokazuje, że kredyt w innym banku będzie miał niższe raty, to uważajmy na pułapki - niekoniecznie będzie on sumarycznie tańszy. Mogą one bowiem wynikać na przykład z wydłużenia okresu spłaty. Automatycznie comiesięczna rata kredytu hipotecznego będzie niższa, ale w sumie kredytobiorca spłaci więcej odsetek, niż przy pierwotnym kredycie.
Kolejną pułapką refinansowania kredytów są dodatkowe koszty, jakie pojawiają się w tym procesie. Wśród nich wymienia się:
• Prowizję za przystąpienie do kredytu w nowym banku,
• Opłatę karną za wcześniejszą, całościową spłatę dotychczasowego zobowiązania kredytowego,
• Koszt dokonania nowego wpisu do hipoteki na nieruchomości (200 zł),
• Konieczność opłacania ubezpieczenia pomostowego do czasu dokonania wpisu nowego banku w księdze hipotecznej nieruchomości.
Warto więc zsumować koszty wynikające z planowanego procesu przeniesienia kredytu hipotecznego do innego banku i zestawić je z korzyściami finansowymi, jakie wynikają z jego oferty. Jeśli koszty będą przewyższać korzyści z refinansowania, nie warto decydować się na zmianę banku kredytującego.
Czy można przenieść kredyt walutowy?
Kredyty walutowe, zwłaszcza te zaciągnięte w 2008 roku, przed kryzysem finansowym, we frankach szwajcarskich, są kłopotliwym zobowiązaniem dla kilkuset tysięcy kredytobiorców. Przy zaciąganiu kredytu ich zobowiązanie wobec banku mogło wynosić np. 100 tys. franków, czyli jakieś 200-220 tys. zł. Po prawie 7 latach spłaty i niekorzystnej zmianie kursu walut, dziś jego zobowiązanie będzie wynosiło ok. 305 - 310 tys. zł (założona spłata kapitału 12 tys. franków, przez 6 lat), ponieważ frank szwajcarski wyceniany jest już na 3,55 zł. Jeśli kredytobiorca chciałby przenieść taki kredyt do innego banku, musi uważnie przeanalizować wszystkie koszty i korzyści wynikające z przeprowadzenia tej operacji. Jeśli kredyt walutowy był zaciągany przy wysokiej marży banku, która dziś jest niższa, być może warto go przenieść. Dodatkowym parametrem do rozważenia jest spread walutowym, czyli różnica pomiędzy ceną kupna i sprzedaży waluty. Przy przenoszeniu kredytu walutowego najpierw kredytobiorca spłaca kredyt w dotychczasowym banku według kursu sprzedaży waluty, czyli kursu wyższego, po czym zaciąga w nowym banku kredyt walutowy po kursie kupna waluty, czyli niższym. Spread walutowy może przy tym wynieść nawet 8%, przez co nawet niższa marża kredytowa nie da klientowi oszczędności na operacji refinansowania zobowiązania walutowego.
Przenoszenie kredytu walutowego do innego banku jest uzasadnione wówczas, gdy wycena waluty w momencie zaciągania zobowiązania była dużo wyższa, niż w chwili przenoszenia kredytu. Np. korzystne będzie przeniesienie kredytu w walucie europejskiej, kiedy był on zaciągany po kursie 4,80 zł, a dziś średni kurs euro wynosi 4,28 zł.