Pułapki kredytu hipotecznego

FI2

Decyzja o zaciągnięciu kredytu hipotecznego musi zostać poprzedzona analizą wielu ofert kredytowych dostępnych w różnych bankach funkcjonujących na polskim rynku. Mało racjonalne ze strony klientów jest zaciągnięcie kredytu w pierwszym lepszym banku, do którego się udadzą.

Jeszcze przed podpisaniem umowy kredytowej warto ją dokładnie przeanalizować, aby wiedzieć, pod jakim dokumentem składamy swój podpis. Podpis ten jest równoznaczny z wzięciem na siebie odpowiedzialności za wszystkie zapisy umowne przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. Niestety, umowy kredytowe niejednokrotnie zawierają wiele kruczków, które mogą wiązać się z dodatkowymi kosztami skorzystania z oferty i nasz tani kredyt hipoteczny może okazać się całkiem kosztowny. Traci na tym nieuważny klient, który nie wczytał się w warunki umowy, jaką podpisał. Na co więc należy zwracać uwagę i jak wybrać najlepszy kredythipoteczny dla siebie?

Kruczki prawne w umowach - na co zwracać uwagę aby znaleźć naprawdę tani kredyt hipoteczny

Czytając pobieżnie umowę kredytową przed jej podpisaniem, klient może nie spostrzec kruczków prawnych, jakie się w niej znajdują. Mogą one sprytnie zostać wkomponowane w standardowe zapisy umowne, spotykane w innych umowach kredytowych, dlatego w ferworze brania kredytu klient może nawet nie zwrócić na nie uwagi.

Warto przyjrzeć się wnikliwie warunkom promocji, z jakiej korzystamy w ramach zaciągania kredytu hipotecznego. Najczęściej banki zaznaczają, że promocja jest czasowa. Na przykład, bank przez pierwsze pół roku spłaty kredytu nie będzie pobierał marży kredytowej od klienta, przez co kredyt będzie nisko oprocentowany. Po upływie tego czasu marża powróci i często może ona być znacznie wyższa od oferty konkurencji. W ten sposób bank rekompensuje sobie na koszt klienta to, że przez pół roku w ramach promocji oferował zerową marżę kredytową. Promocje mają to do siebie, że nigdy nie trwają przez cały okres spłaty kredytu.

Promocja – tak, ale…

Banki bardzo często przy kredytach hipotecznych oferują możliwość obniżenia marży wpływającej na oprocentowanie takiego zobowiązania. Klient może skorzystać z takiej promocji, jeśli łącznie z kredytem hipotecznym zdecyduje się np. otworzyć konto osobiste i zadeklaruje na nim wpłaty miesięczne w wysokości np. 2 czy 3 tys. zł, złoży wniosek o wydanie karty płatniczej, zdecyduje się wykupić ubezpieczenie na życie, albo też ubezpieczenie od utraty pracy. Taką formę sprzedaży kredytów hipotecznych określa się mianem cross sellingu, czyli sprzedaży produktów w pakiecie. Pułapką dla kredytobiorców jest jednak to, że wiele banków wymaga spełniania pewnych warunków przez cały czas trwania kredytowania, aby móc korzystać z niższej marży kredytowej. Bank może zażądać od kredytobiorcy przelewów na konto wynagrodzenia w wysokości co najmniej 3 tys. zł miesięcznie i dokonywania za pośrednictwem konta kilku operacji bezgotówkowych w miesiącu, przez cały okres kredytowania, który może trwać np. 20 lat. Niespełnienie jednego z warunków promocji w danym miesiącu powoduje utratę przywileju niższej marży kredytowej.

Uwaga na spread przy kredytach walutowych

Banki wypłacają walutowe kredyty hipoteczne w złotówkach, przeliczając kwotę zobowiązania według niższego kursu kupna danej waluty. Z kolei, klient dokonuje spłaty kredytu po kursie sprzedaży waluty, a więc wyższym. Różnica pomiędzy kupnem a sprzedażą waluty w bankach jest określana mianem spreadu walutowego. Banki samodzielnie określają spread i w niektórych instytucjach kredytujących może on w czasie kredytowania wzrosnąć do poziomu nawet kilkudziesięciu groszy na jednej jednostce walutowej. Rata kredytowa staje się wówczas dużo wyższa. Spreadu można uniknąć spłacając raty kredytu bezpośrednio w walucie obcej zakupionej np. w kantorze, ale wówczas najczęściej należy podpisać z bankiem aneks do umowy kredytowej, a to może pociągać za sobą dodatkowe koszty.

Koszty kredytowe

Bardzo ważną kwestią przy podpisywaniu umowy kredytowej z bankiem są koszty kredytu. Składają się na nie:

  • Prowizja za przystąpienie do kredytu,
  • Marża bankowa, będąca składnikiem oprocentowania,
  • Opłaty i prowizje za usługi banku,
  • Opłata za wycenę nieruchomości,
  • Opłaty za ubezpieczenie na życie kredytobiorcy i ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

To najbardziej podstawowe opłaty bankowe pobierane od klienta przy kredycie hipotecznym. Przy podpisywaniu umowy kredytowej warto sprawdzić, jak kształtuje się tabela opłat i prowizji, za co płacimy podczas zaciągania i spłaty kredytu, od czego uzależniona jest wysokość owych opłat i czy nie będziemy na przykład płacili za nadpłatę czy wcześniejszą całościową spłatę kredytu hipotecznego, jego przewalutowanie, czy też wydłużenie okresu spłaty. Pułapką w umowach jest to, że narzuca się klientowi zastosowanie opłat i prowizji z aktualnej tabeli opłat, nie zaś tej, która jest do wglądu klienta z chwilą podpisywania umowy kredytowej. W ten oto sposób bank pozostawia dla siebie furtkę dla swobodnego w zasadzie kształtowania opłat i prowizji przy kredytach hipotecznych.

Jeśli chodzi o opłatę karną, za wcześniejszą spłatę kredytu, niż wynika to z harmonogramu spłaty, to bank w umowie kredytu hipotecznego może zawrzeć zapis, kiedy opłata ta zostanie pobrana i w jakiej wysokości. Uzależnione jest to od czasu trwania dotychczasowej spłaty zobowiązania oraz od tego, jaką część kredytu spłacamy przed terminem.

Niekiedy opłaty związane z wcześniejszą spłatą kredytu czy z przewalutowaniem zobowiązania pociągną za sobą bardzo wysokie koszty dla kredytobiorcy. Warto więc wcześniej zapoznać się z zapisami w umowie kredytowej, aby później nie być zaskoczonym naliczeniem opłaty przez bank.

Problemy z wypłatą kredytu w transzach

Niektóre kredyty hipoteczne wypłacane są nie w postaci jednorazowego przelewu na konto bankowe, ale w transzach. Wówczas wypłata danej transzy uzależniona jest na przykład od dokonanych postępów w budowie domu czy remoncie mieszkania. W umowie kredytowej zawartej pomiędzy klientem a bankiem powinny znaleźć się zapisy dotyczące warunków wypłaty kolejnych transz kredytowych.

Umowa może zakładać, że wypłata kolejnej części kredytu zostanie dokonana przez bank, jeśli kredytobiorca przedstawi postęp robót budowlanych, dokumentując go zdjęciami inwestycji lub przeprowadzając inspekcję z udziałem pracownika banku. Jeśli zapis obejmuje drugą z podanych opcji, to wypłata transzy kredytu może zostać opóźniona. Wypłata pieniędzy może być zdeterminowana także przedstawieniem w banku dziennika budowy domu, rachunków czy faktur za dokonane prace lub część prac.

Problematyczne może być otrzymanie z banku ostatniej transzy na wykończenie mieszkania, jeśli uzależnione będzie to od przedstawienia w banku aktu notarialnego nabycia nieruchomości. Czasem klucze do mieszkania z rynku wtórnego kredytobiorca otrzymuje na długo przed podpisaniem aktu notarialnego jego nabycia. Nawet przez kilka miesięcy może on więc zostać pozbawiony pieniędzy z kredytu, przez co będzie musiał odłożyć na bliżej nieokreśloną przyszłość plany zakończenia remontu mieszkania.

Jak wybrać najlepszy kredyt hipoteczny?

Opinie naszych znajomych, członków rodziny czy też obcych osób na forach internetowych, podpowiedzą nam, z jakiej oferty kredytu rzeczywiście warto skorzystać i dlaczego. Nie łudźmy się tym, że oferty kredytów hipotecznych będą dla klienta wyłącznie pozytywne. Pamiętamy, że bank na naszym kredycie musi zarobić.

Zdjęcia: fotolia all rights reserved